与开发商签署合同后发现付款方式与销售人员宣传不符，能否拒绝履行

原告诉称

原告A公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告陈某玲、被告宋某兰继续向原告北京A公司支付购房款1200000元及逾期付款违约金；

事实与理由：2021年10月28日，被告陈某玲、被告宋某兰与原告北京A公司就坐落于北京市顺义区X号商品房签订《北京市商品房预售合同(住宅类)》(以下简称：《预售合同》），该商品房总价款2667226元。

(资料图)

《预售合同》附件四第三条第一款至第二款约定：“1.买受人应于签署本合同当日即2021年10月28日支付全部房款的60%，金额为1607226(含定金￥50000)。2.剩余房款金额为：1060000，买受人以按揭贷款方式支付。”同日，被告陈某玲、被告宋某兰与原告北京A公司签订《首付分期补充协议》，原被告双方一致同意将上述首付款由一次性支付变更为分期支付，具体如下：(1)买受人应于2021年10月28日前支付第一期首付款，金额为：407226(含定金??50000)。(2)买受人应于2021年12月15日前支付第二期首付款，金额为：1200000。

截至目前，被告陈某玲、被告宋某兰仅支付首期首付款407226元，虽经原告北京A公司多次催收，但被告陈某玲、被告宋某兰至今仍未履行后续付款义务。为维护原告北京A公司合法权益，望判如所请。

被告辩称

被告陈某玲、宋某兰辩称：不同意原告诉讼请求。购买涉诉房屋时，是原告销售人员给我们设计购房款支付方案，我们也一直按照此方案进行履行。2021年12月14日晚原告销售人员打电话告知我方此方案不能实施了，2021年12月15日到售楼处，与原告口头达成一致意见，退回首付款，解除售房合同。

法院查明

2021年10月28日，陈某玲、宋某兰（买受人）与A公司（出卖人）就坐落于北京市顺义区X号商品房签订北京市商品房预售合同，约定该房屋总价款为2667226元。

就付款方式，双方于当日签订附件四，约定“三、买受人选择采取贷款方式（各种方式均同）向出卖人支付合同约定的总房价款：1.买受人应于签署本合同当日即2021年10月28日支付全部房款的60%，金额为：1607226（含定金￥50000)。2.剩余房款金额为：￥1060000，买受人以按揭/公积金/组合(按揭/公积金/组合)贷款方式支付，具体支付时间见本附件相关约定。”

就首付款支付方式，双方又于当日签订首付分期补充协议，约定“现双方一致同意将上述首付款由一次性支付变更为分期支付，具体如下：(1)买受人应于2021年10月28日前支付第一期首付款，金额为：407226(含定金￥50000）。(2)买受人应于2021年12月15日前支付第二期首付款，金额为￥1200000”。截至2021年10月28日，陈某玲、宋某兰共计已支付购房款407226元（含50000元定金）。

就逾期付款责任，双方约定“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第（一）种方式处理：（一）按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1.逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金。2.逾期超过60日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照全部房价款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之叁（该比率应当不低于本条第1项中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定”。

庭审中，陈某玲、宋某兰称其购买涉诉房屋的销售经理是钱某鹏，2021年10月28日，双方在签订协议北京市商品房预售时，钱某鹏知晓其没有足够的首付款，他告诉我们可以分期支付首付款，并联系C公司（简称第三方）把陈某玲、宋某兰所有的河北省廊坊市的房产（简称河北房产）作抵押，称做完该抵押后的贷款金额就可以用于支付涉诉房屋的首付款，所以双方当天又签订了首付分期补充协议，将第二笔首付款支付期间约定在2021年12月15日。

期间，陈某玲、宋某兰称一直按照第三方的指引办理相关贷款手续，因河北房产A银行仅贷款98万，剩余22万，第三方又为其安排B银行的消费贷。2021年12月14日，陈某玲、宋某兰称钱某鹏给其打电话，告知其如通过A银行和B银行的二个贷款形式支付首付款后，会有贷款征信记录，购房尾款的按揭贷款将不能进行，该合同可能无法继承履行了。

2021年12月15日，陈某玲、宋某兰找到钱某鹏解决购房事宜，并提交当时的录音及文字整理材料。钱某鹏在录音中表示需要和领导、集团报批，争取不收违约金，待流程走完通知其来办理退房手续，且认可知晓陈某玲、宋某兰首付分期支付的相关贷款计划，亦认可陈某玲、宋某兰的首付贷款计划是其设计的。

A公司认可录音及文字整理材料的真实性，认可钱某鹏系其公司的工作人员，但不认可陈某玲、宋某兰陈述的事实，主张支付购房款系买受人的义务，即使钱某鹏有上述陈述行为亦不属于职务行为，其公司是不知情的，故主张应当按照合同履行，并提交项目信息告知和提示，其中记载“请您注意，我方如需变更或解除合同，或放弃己方任何权利，或减轻、豁免、延后您的任何义务和责任的，均须经我方法定代表人签字并加盖我方公章予以书面确认，任何销售人员或其他人员作出上述表示的，均不视为我方作出的承诺”。陈某玲、宋某兰不认可，称当时是钱某鹏拿着很厚一堆材料，催促中让我们签字，我们没有仔细看内容，是原告设计好的圈套，对证明目的不认可。

因陈某玲、宋某兰庭审中明确表示无法继续支付购房款，要求解除合同，本院依法向A公司释明是否变更诉讼请求，是否要求解除合同，A公司坚持要求继续履行合同，坚持要求陈某玲、宋某兰支付第二期的首付款即本案诉讼请求。

裁判结果

驳回原告北京A公司的全部诉讼请求。

房产律师靳双权点评

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。但本案中，双方签订的北京市商品房预售合同约定，A公司的主要合同义务是交付房屋，而陈某玲、宋某兰的主要合同义务是支付购房款，且就购房款亦约定为三笔即一期首付款、二期首付款、尾款。现A公司的诉讼请求为要求陈某玲、宋某兰支付二期首付款1200000元。

综合本案审理中查明的情况：1.就分期首付款的支付问题，A公司的销售人员钱某鹏在签订北京市商品房预售合同时即知晓陈某玲、宋某兰存在首付款不足的问题，并积极为陈某玲、宋某兰介绍第三方办理贷款业务以确保首付款分期支付，且根据双方的录音可知，钱某鹏知晓陈某玲、宋某兰系因为如进行首付贷款后无法进行尾款按揭而未支付二期首付款的事实，钱某鹏亦同意上报公司解除该商品房预售合同，但A公司以项目信息告知和提示的内容为由，主张钱某鹏无权对陈某玲、宋某兰作出相关承诺。

该项目信息告知和提示系格式条款，其中“请您注意，我方如需变更或解除合同，或放弃己方任何权利，或减轻、豁免、延后您的任何义务和责任的，均须经我方法定代表人签字并加盖我方公章予以书面确认，任何销售人员或其他人员作出上述表示的，均不视为我方作出的承诺”的内容，未提交相关证据证明已向陈某玲、宋某兰尽到提示或说明义务，按照现实常理，消费者在购房过程中签署的各项文件均是基于对销售人员的信任，出现问题解决问题亦必然与销售人员联系、协商处理，故法院认为该格式条款无效，由此可推断出A公司对陈某玲、宋某兰未按时支付二期首付款的事实及理由完全知晓；

2.就合同履行的进度问题，实践中，商品房买卖环节多，在履行过程中需双方配合，现本案中合同履行进度刚开始，A公司尚未履行交房的主要义务，陈某玲、宋某兰亦仅完成一期首付款的支付且履行能力明显缺乏的情况下（仅支付房屋总价款的15.26%），A公司强制要求继续履行二期首付款明显有违诚实信用原则；

3.就合同履行的成本和风险问题，陈某玲、宋某兰作为购房人明确告知不同意支付剩余购房款，且该预售的商品房并非不能进行二次销售，在陈某玲、宋某兰明显缺乏履行能力和意愿下，继续履行支付二期首付款对双方而言均成本高、风险大，退一步讲，即使陈某玲、宋某兰在非自愿的形式下支付了二期首付款，那么购房尾款的支付亦可能存在障碍，该商品房预售合同的履行也不易进行；

4.庭审中，法院明确询问A公司是否变更诉讼请求，是否要求解除合同，A公司明确表示不变更，坚持要求陈某玲、宋某兰支付第二期的首付款。

综上，法院认为，双方签订的北京市商品房预售合同存在明显的履行障碍（成本高、风险大），继续履行明显有违公平和诚实信用原则，在A公司坚持不变更诉讼请求的情况下，法院对其诉讼请求难以支持，双方的其他争议可通过其他诉讼另案解决。

标签：